Décret Tertiaire, Décret BACS, loi APER… les exigences réglementaires autour des bâtiments publics se multiplient, tandis que les collectivités doivent composer avec des budgets de plus en plus contraints. Dans ce contexte, continuer à gérer son patrimoine au coup par coup devient difficilement soutenable, estime le Groupe SCET HTC, filiale de la Caisse des Dépôts, qui accompagne et conseille les collectivités dans leur stratégie de territoire.
C'est précisément pour faire évoluer cette approche que le Groupe SCET HTC s’est rapproché de la société Lowit, spécialisée dans l’optimisation des stratégies d’investissement pour les économies d’énergie des bâtiments tertiaires. Ils viennent ensemble de publier un guide opérationnel visant à démocratiser les Schémas Directeurs Immobiliers et Énergétiques (SDIE). L'objectif de ce document est d'aider les collectivités à mieux comprendre cette démarche, encore relativement méconnue, à identifier les étapes clés de sa mise en œuvre et à s'appuyer sur des retours d'expérience concrets.
« Nous constatons régulièrement que beaucoup de collectivités sont intéressées par le SDIE, mais ne savent pas toujours par où commencer. Il reste un exercice relativement complexe, puisqu'il mobilise des dimensions techniques, énergétiques, réglementaires, fonctionnelles, financières et occupationnelles », souligne Nicolas Lecoeur, Senior Manager Immobilier au sein du Groupe SCET HTC. « Pourtant, le SDIE constitue aujourd'hui un outil stratégique permettant de passer d'une gestion curative du patrimoine à une véritable planification des investissements sur le long terme ».
Passer d'une logique d'urgence à une logique d'anticipation
Mais en quoi consiste ce dispositif ? Le SDIE est un document stratégique qui dresse un diagnostic complet du patrimoine bâti d'une collectivité et définit une feuille de route pluriannuelle pour programmer, hiérarchiser et optimiser les investissements immobiliers, énergétiques et réglementaires.
« Le principal intérêt du SDIE est de permettre aux collectivités de passer d'une logique réactive à une logique d'anticipation. Trop souvent, les travaux sont déclenchés lorsqu'un problème apparaît : une toiture fuit, une chaudière tombe en panne ou un équipement n'est plus conforme. Cette approche curative conduit généralement à des dépenses plus importantes que lorsqu'on intervient de manière préventive », poursuit Nicolas Lecoeur.
Le SDIE permet au contraire d'avoir une vision globale du patrimoine et de programmer les investissements sur une période de dix à quinze ans. « Nous analysons l'ensemble des bâtiments de la collectivité afin de hiérarchiser les priorités et de construire des scénarios compatibles avec ses capacités financières. L'enjeu ne se limite pas aux économies d'énergie. Nous travaillons simultanément sur les dimensions réglementaires, techniques, fonctionnelles, financières et occupationnelles. À la fin de la démarche, la collectivité dispose d'un véritable plan d'action lui permettant de piloter son patrimoine dans la durée. »
La donnée devient le socle de la stratégie patrimoniale
L'une des premières étapes de la construction d’un SDIE est de rassembler toutes les informations nécessaires à sa construction. « Des plans sont souvent stockés dans un service, les consommations énergétiques dans un autre, les diagnostics réglementaires ailleurs encore. Une part importante de notre travail consiste donc à centraliser cette documentation afin de disposer d'une vision cohérente du patrimoine. ».
Les équipes réalisent ensuite un diagnostic terrain de chaque bâtiment, intégrant aussi bien les performances énergétiques que les aspects réglementaires, techniques ou fonctionnels. « Lors des visites de terrain, nous utilisons une application développée avec Lowit qui nous permet d'évaluer chaque composant du bâtiment. Les informations sont directement saisies sur le terrain et enrichies de photographies afin de conserver une traçabilité complète des observations réalisées ».
Jumeau numérique, GTB et simulations d'investissement
Le numérique occupe désormais une place centrale dans la démarche, souligne Nicolas Lecoeur. « Nous créons une modélisation numérique des bâtiments qui permet de suivre leurs consommations, d'identifier les équipements les plus énergivores et de simuler différents scénarios d'investissement. Les collectivités peuvent ainsi visualiser, sur la plateforme de Lowit, les économies potentielles, les coûts associés et les temps de retour sur investissement. » Cette modélisation permet également d'évaluer la pertinence de solutions, telles que la Gestion Technique du Bâtiment (GTB) ou le photovoltaïque selon les caractéristiques de chaque patrimoine.
Enfin, Nicolas Lecoeur souligne qu'un SDIE n'a de valeur que s'il est régulièrement actualisé. « Ce n’est pas un document figé. Il constitue une photographie du patrimoine à un instant donné. Les priorités politiques évoluent, les besoins changent et de nouvelles contraintes apparaissent. C'est pourquoi nous recommandons aux collectivités de mettre régulièrement à jour leur schéma directeur. Une ou deux actualisations par an sont généralement suffisantes pour ajuster les priorités et suivre l'avancement des opérations ».
L'expert rappelle que le SDIE ne constitue pas une obligation réglementaire. « C'est sans doute l'une des raisons pour lesquelles il n'existe pas aujourd'hui de suivi national précis du nombre de démarches engagées. » Pour autant, le mouvement s'accélère. Selon Nicolas Lecoeur, au moins une centaine de SDIE ont été, à ce jour, réalisés en France.
